Каждому дачнику — свидетельство о праве собственности...

С того момента, как в прессе появилась информация о так называемой «дачной амнистии», граждане жили в напряженном ожидании. И вот долгожданный закон принят. Он начал действовать с 1 сентября прошлого года. Но многие до сих пор не уверены, что этот закон решит их проблемы. Сегодня юрист М2 рассказывает, чего ждать простому дачнику от новых норм.

Каждому дачнику — свидетельство о праве собственности.

Закон о дачной амнистии вносит изменения в действующее законодательство, чтобы предоставить людям возможность оформлять свои права на недвижимость в упрощенном порядке. По большому счету, это не новый закон, а сборник поправок в ранее принятые.Законодатели осложнили жизнь всем, кто возвел самовольные постройки. Если раньше в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ разрешалось оформить права на постройку через суд (путем их признания), даже если она находится на чужом участке, то теперь эта норма отменена. По идее это должно заставить «охотников» за участками отступить. Теперь у них нет возможности закрепиться на чужой земле. Вместе с тем суд, как и раньше, может признать права на самовольную постройку за владельцем участка, причем владельца земли обяжут компенсировать неудачливому строителю все затраты. Таким образом, новинки законодательства защитили владельца земли от посягательств на его участок, но почти однозначно приговорили его к расходам. Даже если не придется выплачивать компенсацию строителю, сносить незаконно возведенное строение придется за свой счет.

Чтобы не ходить два раза.

Безусловно, хорошей новостью стало то, что теперь при регистрации какой-либо сделки с недвижимостью нет надобности каждый раз предоставлять план строения или кадастровый план земельного участка. Регистрирующие органы раньше принимали только оригиналы этих документов. Соответственно, для регистрации каждой сделки требовался новый план, получение которого отнимало много времени. Теперь, если документы уже представлялись и объект недвижимости не претерпел никаких изменений, можно обойтись без плана. Но если раньше при регистрации возведенной постройки не требовалась проектная документация (при условии строительства на своем участке), то теперь ее надо предоставлять.Пристальное внимание законодателей привлек вопрос регистрации прав на землю и постройки. Согласно принятым изменениям, для регистрации прав достаточно представить документ, который устанавливает права на земельный участок, с приложением кадастрового плана. Для регистрации прав на дом необходимо предоставить документы на землю и декларацию на постройку, которая подтверждает факт ее создания. В декларации указываются все сведения о постройке (адрес, площадь и пр.). Что касается жилых домов, то факт их создания подтверждается либо техническим паспортом, либо разрешением на строительство (если речь идет о незавершенном объекте).

Новое — хорошо измерeнное старое.

Также обновлены нормы, посвященные уточнению размеров земельных участков. В соответствии с последними изменениями для внесения уточненных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) достаточно заявления заинтересованного лица (правообладателя) и документа, содержащего описание недвижимости (план, кадастровый план и пр.). Уточнение производится без дополнительной регистрации. Вместе с тем в законе не прописано, как в таком случае будут выдаваться новые свидетельства о праве собственности.
Предположим, собственник по документам владел земельным участком площадью 15 соток. По результатам измерений выясняется, что на самом деле размер участка составляет 16 соток. Этот факт фиксируется в кадастровом плане. По закону собственник должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением и предоставить новые данные о площади своего участка. Поскольку в законе прямо сказано, что повторной регистрации не требуется, стоит сделать вывод, что ранее регистрация прав на участок уже производилась. Следовательно, у собственника должно быть свидетельство о праве собственности на землю. Но в свидетельстве указано расположение участка и его площадь. Таким образом, без выдачи нового свидетельства при уточнении данных не обойтись.
Кроме того, остается неясным, что будет служить основанием для выдачи свидетельства. Сама по себе выдача свидетельства не означает осуществление регистрационных действий, но и оснований для выдачи документа с уточненными сведениями тоже нет. Видимо, эту проблему решат за счет разработки новой формы заявлений или простого обмена одного свидетельства на другое. Последнее маловероятно, поскольку свидетельства печатают на бланках строгой отчетности.Права на землю зарегистрируют даже в том случае, если сведения о площади участка в документах о его предоставлении и в кадастровом плане отличаются друг от друга. Для регистрации предполагается использовать сведения из кадастра. Логика понятна: эти данные — последние по хронологии (как указано в законе — «сведения об уточненной площади»). Но законодательство в этом случае никак не защищает права тех, чьи земельные участки уменьшены благодаря деятельности соседей. При обмере земельных участков неизбежны споры. Вот и получается, что идея хорошая, а ее воплощение — не очень.

Кому-то всегда не везет.

Есть еще одно обстоятельство, которое не добавляет спокойствия. В соответствии с новой редакцией ст. 20 закона «О государственном земельном кадастре» (принятой в рамках закона об амнистии) в проведении кадастрового учета земли откажут, если уточненная площадь участка превышает ранее установленную в документах более чем на минимальный размер земельного участка. Получается, что, ограничивая захваты, законодатели неизбежно выделяют некое количество владельцев, чьи земельные угодья под амнистию не попадают.
Также законодатель предоставил шанс оформить право собственности на земельные участки, ранее предоставленные членам садоводческих или дачных товариществ. Если земля была предоставлена на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, получать решение о предоставлении земли в собственность не требуется. Но следует определить границы участка, для чего надо предоставить соответствующие документы.
Для принятия решения о передаче земли в собственность госорганам дано две недели. Впрочем, вполне вероятно, что в случае нарушений со стороны заявителей сроки вырастут.
Избавляемся от иллюзийКак обычный владелец участка представляет себе процесс оформления земли в собственность или легализации строений? Обмерить участок, описать постройку, получить соответствующие документы на недвижимость, написать заявление в местные органы власти (при предоставлении земли в собственность), подать заявление в регистрирующие органы (для оформления прав).

Чиновники при деле.

Местные власти для содействия имеют право организовывать прием заявлений, готовить документы, проводить разъяснительную работу (что особенно необходимо сейчас). Помимо этого они вправе выступать заказчиками работ по проведению территориального землеустройства, получать документы о кадастровом учете, сдавать заявления о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, а также принимать меры по заключению мировых соглашений.
Все эти полномочия осуществляются либо по заявлению обратившегося гражданина, либо на основании выданной им доверенности. Разумеется, за умеренную плату многие чиновники будут предлагать свои услуги не только по сбору документов, но и по их сдаче для регистрации прав. Следовательно, нельзя сбрасывать со счетов вероятность появления «чиновников на пять минут» — людей, которые будут устраиваться на соответствующие должности с целью завладения чужой собственностью (действуя по доверенности) для последующей перепродажи.
Дачная амнистия пока принесла больше вопросов, чем ответов. Чиновники на местах, как и раньше, могут многое, но только если очень сами того захотят. А если не захотят, то и амнистии в отдельно взятом районе не будет. Как и в случае с другими новыми законами, для определения полезности и применимости закона на практике нужно ждать еще минимум полгода. Остается уповать, что за это время все бюрократические недочеты будут устранены.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр Статья о недвижимости получена: IRN.RU

Загородное жилье становится доступнее, но цены опускаться не собираются...

Людей, желающих постоянно жить за городом, становится все больше. Любителей природы не останавливает перспектива каждый день добираться до работы по два часа, стоять в пробках, жечь бензин и нервы. Судя по результатам продаж, 51% потребителей приобретают дом или коттедж не для сезонного отдыха, а для того, чтобы уехать из Москвы.
«Заморозка» первой волны
До недавнего времени подмосковный рынок загородного жилья развивался очень специфически: люди и компании скупали всю более-менее привлекательную и пригодную для коттеджного строительства землю, как-то ее «облагораживали» на свой вкус и что-то, опять же на свой вкус и размер, на ней возводили. В результате кто-то успевал достроить свой дом, а у кого-то проект оказывался настолько глобальным и неподъемным, что он съедал все деньги где-то в середине стройки, и все замораживалось. Сегодня в деревнях, дачных товариществах и коттеджных поселках первой волны стоит немало заброшенных строений из красного кирпича или бетонных блоков, которые уродуют местный ландшафт и висят мертвым грузом на шее их хозяев.
В Подмосковье много и неудачных коттеджных проектов. Поселки зависают на рынке по разным причинам: неудачные концепция и архитектура, невыгодное местоположение у дороги, слишком далеко находящиеся лес и водоем, наконец, неправильное позиционирование на рынке. Удачных проектов среди тех, что начаты за последние два года, не так много. Сейчас в Подмосковье строится чуть больше 260 коттеджных поселков, и почти у 80 процентов – проблемы с реализацией.
Бывает, что у компании-застройщика заканчиваются деньги, и проект замораживают. Хотя остановить его могут и по другой причине: из-за отсутствия разрешений на строительство или неоформленных документов. Из всех объектов загородной недвижимости Московской области только 10 процентов полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12 процентов имеют лишь часть документов – как правило, на землю, а не на постройки. Львиную же долю рынка – почти 80 процентов – составляют объекты с неправильно или совсем не оформленными документами, или вообще сфальсифицированными.
Предложение выше спроса
Но ситуация меняется. Специалисты хором заявляют о том, что рынок загородного жилья входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, предложения – разнообразнее, а цены – стабильнее. Будет активно развиваться и ипотека – ведь продавцы, чтобы заинтересовать покупателя, должны будут предложить ему максимум услуг и возможностей для покупки понравившегося объекта. А поскольку дешеветь загородное жилье не может, его надо сделать просто более доступным и дать возможность купить его в кредит.
Правда, пока загородный рынок большей частью вторичный, и останется таким еще довольно долго.
«66 процентов рынка – это сектор вторичной недвижимости: земельные участки, дачи, дома, а также новые, уже построенные коттеджи в организованных поселках, которые продают сами собственники, – рассказывает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Первичный рынок – строящиеся коттеджные поселки – занимает 18 процентов рынка. Два оставшихся загородных сегмента – это рынок свободных земель и недвижимость для бизнеса».
Рублевку еще никто не обогнал
По оценкам специалистов, за последние 3–5 лет загородное жилье сильно подросло в цене. Стоимость земельных участков увеличилась в 2–5 раз, и сегодня за одну сотку, в зависимости от направления и качества самой земли, просят от 4 до 10 тыс. долларов. Новые дома подорожали в 1,5–3 раза (главным образом из-за удорожания стройматериалов и технологий), а дома 5–10-летней давности – в 1,5 раза.
В рейтинге цен на загородном рынке неизменный лидер – Рублевка, где средняя стоимость недвижимости составляет 829 тыс. долларов. На втором месте по ценам – Белорусское и Киевское направления (414 тыс. и 413 тыс. соответственно), на третьем – Новорижское (361 тыс.). Далее идут Павелецкое, Савеловское, Курское… На последнем месте – непопулярное Горьковское направление, где тем не менее средняя стоимость хорошего загородного дома составляет 235 тыс. долларов.
Увы, но эксперты считают, что ценам на участки с коттеджами еще далеко до максимальных значений. «Благодаря» появлению новых земель для строительства, повышению спроса на «загородку» и развитию ипотеки цены сильно возрастут – от 30 до 200 процентов в различных секторах.
Покупатели тянутся на запад
Покупатели – они как дети капризные: то им подавай земельные участки, на которых они желают строить сами, то они настаивают на «чистовой отделке», а теперь вот требуют коттеджи «под ключ». Сегодня основной спрос – 36 процентов – именно на такие объекты. Хотя самострой тоже составляет немалую долю в коттеджных поселках – 30 процентов. Причем, что интересно, популярность домов в организованных поселках растет, а отдельно стоящих владений в стародачных местах падает. Впрочем, ничего удивительного: люди, имеющие деньги, не хотят головной боли и дополнительных трат, связанных с охраной своего загородного гнездышка, но и оставаться без опеки не намерены. Поэтому, полагают они, проще поселиться в таком месте, где о тебе позаботится управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию поселка и за охрану его обитателей. Кроме охраны, для сегодняшних покупателей важны центральные коммуникации, архитектура и инфраструктура поселка, ну и, конечно же, местоположение – обязательно рядом с рекой, озером и лесом.
Для переселения выбирают далеко не все направления. Вне конкуренции по популярности по-прежнему запад – Новорижское шоссе. 32 процента покупателей подыскивают себе дома именно там. Кстати, Новая Рига лидирует и по количеству новых объектов, и по вторичке. Объясняется популярность этого направления транспортной доступностью, красивой природой и хорошей экологией. 13 процентов спроса приходится на долю северных направлений – Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. Но на севере горожане предпочитают селиться только у воды. В последнее время сильно возрос спрос на Киевское и Калужское направления – 21 процент. Юг традиционно в аутсайдерах – лишь 10 процентов спроса приходится на все южные направления.
Загородная жизнь нового формата
Плохая новость для застройщиков и хорошая для потребителей: рынок дорогих коттеджей уже перенасыщен, предложений намного больше, чем людей, способных купить дом стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Спрос на таунхаусы тоже падает. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса – по 150–250 тыс. долларов – и развивать проекты нового формата: загородных апартаментов, компаундов (коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду) и совсем уж новых для нас семейных жилых курортов.
Эконом-класс на природе
Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж «под ключ» небольшой площади (120–200 кв. метров), с небольшими же земельными участками (10–12 соток) и не дороже 200 тыс. долларов. Понятное дело, что такие объекты можно найти только за пределами 30-километрового радиуса вокруг столицы.
Платежеспособные москвичи, желающие обзавестись хорошим загородным домом, готовы пожертвовать близостью к столице только в одном случае: если из пункта «М» (Москва) в пункт «Д» (дача) и обратно добираться будет легко и удобно. Иными словами, если шоссе, по которому предстоит курсировать человеку, не будет слишком загруженным, и на дорогу не придется тратить несколько часов, то и в 70 км от столицы дом найдет своего покупателя. В этом смысле наиболее перспективные направления для развития дальнего коттеджного строительства сегодня – Новорижское и Калужское шоссе, отчасти Дмитровское и Савеловское. Постепенно будет расти привлекательность Киевского направления, где уже возводят хорошую трассу.
Впрочем, транспортная доступность – главный, но не единственный критерий. «Недвижимость за пределами 45 км от МКАД может привлечь только одним – ценой, – считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.– Дальние коттеджи комфортабельные и качественные, с необходимой инфраструктурой, но цена 1 кв. м в них ниже. Они рассчитаны на принципиально другую категорию покупателей – на тех, кто готов платить до 200–250 у.е. за «квадрат». Это добротное, современное жилье, но без супердорогой начинки. Спросом пользуются дома небольшой площади–- до 250 кв. метров».
Коттеджный поселок «Балия» Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.
«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».
Своя квартира в… загородной гостинице
Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.
Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.
Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.
Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.
«Заморозка» первой волны
До недавнего времени подмосковный рынок загородного жилья развивался очень специфически: люди и компании скупали всю более-менее привлекательную и пригодную для коттеджного строительства землю, как-то ее «облагораживали» на свой вкус и что-то, опять же на свой вкус и размер, на ней возводили. В результате кто-то успевал достроить свой дом, а у кого-то проект оказывался настолько глобальным и неподъемным, что он съедал все деньги где-то в середине стройки, и все замораживалось. Сегодня в деревнях, дачных товариществах и коттеджных поселках первой волны стоит немало заброшенных строений из красного кирпича или бетонных блоков, которые уродуют местный ландшафт и висят мертвым грузом на шее их хозяев.
В Подмосковье много и неудачных коттеджных проектов. Поселки зависают на рынке по разным причинам: неудачные концепция и архитектура, невыгодное местоположение у дороги, слишком далеко находящиеся лес и водоем, наконец, неправильное позиционирование на рынке. Удачных проектов среди тех, что начаты за последние два года, не так много. Сейчас в Подмосковье строится чуть больше 260 коттеджных поселков, и почти у 80 процентов – проблемы с реализацией.
Бывает, что у компании-застройщика заканчиваются деньги, и проект замораживают. Хотя остановить его могут и по другой причине: из-за отсутствия разрешений на строительство или неоформленных документов. Из всех объектов загородной недвижимости Московской области только 10 процентов полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12 процентов имеют лишь часть документов – как правило, на землю, а не на постройки. Львиную же долю рынка – почти 80 процентов – составляют объекты с неправильно или совсем не оформленными документами, или вообще сфальсифицированными.
Предложение выше спроса
Но ситуация меняется. Специалисты хором заявляют о том, что рынок загородного жилья входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, предложения – разнообразнее, а цены – стабильнее. Будет активно развиваться и ипотека – ведь продавцы, чтобы заинтересовать покупателя, должны будут предложить ему максимум услуг и возможностей для покупки понравившегося объекта. А поскольку дешеветь загородное жилье не может, его надо сделать просто более доступным и дать возможность купить его в кредит.
Правда, пока загородный рынок большей частью вторичный, и останется таким еще довольно долго.
«66 процентов рынка – это сектор вторичной недвижимости: земельные участки, дачи, дома, а также новые, уже построенные коттеджи в организованных поселках, которые продают сами собственники, – рассказывает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Первичный рынок – строящиеся коттеджные поселки – занимает 18 процентов рынка. Два оставшихся загородных сегмента – это рынок свободных земель и недвижимость для бизнеса».
Рублевку еще никто не обогнал
По оценкам специалистов, за последние 3–5 лет загородное жилье сильно подросло в цене. Стоимость земельных участков увеличилась в 2–5 раз, и сегодня за одну сотку, в зависимости от направления и качества самой земли, просят от 4 до 10 тыс. долларов. Новые дома подорожали в 1,5–3 раза (главным образом из-за удорожания стройматериалов и технологий), а дома 5–10-летней давности – в 1,5 раза.
В рейтинге цен на загородном рынке неизменный лидер – Рублевка, где средняя стоимость недвижимости составляет 829 тыс. долларов. На втором месте по ценам – Белорусское и Киевское направления (414 тыс. и 413 тыс. соответственно), на третьем – Новорижское (361 тыс.). Далее идут Павелецкое, Савеловское, Курское… На последнем месте – непопулярное Горьковское направление, где тем не менее средняя стоимость хорошего загородного дома составляет 235 тыс. долларов.
Увы, но эксперты считают, что ценам на участки с коттеджами еще далеко до максимальных значений. «Благодаря» появлению новых земель для строительства, повышению спроса на «загородку» и развитию ипотеки цены сильно возрастут – от 30 до 200 процентов в различных секторах.
Покупатели тянутся на запад
Покупатели – они как дети капризные: то им подавай земельные участки, на которых они желают строить сами, то они настаивают на «чистовой отделке», а теперь вот требуют коттеджи «под ключ». Сегодня основной спрос – 36 процентов – именно на такие объекты. Хотя самострой тоже составляет немалую долю в коттеджных поселках – 30 процентов. Причем, что интересно, популярность домов в организованных поселках растет, а отдельно стоящих владений в стародачных местах падает. Впрочем, ничего удивительного: люди, имеющие деньги, не хотят головной боли и дополнительных трат, связанных с охраной своего загородного гнездышка, но и оставаться без опеки не намерены. Поэтому, полагают они, проще поселиться в таком месте, где о тебе позаботится управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию поселка и за охрану его обитателей. Кроме охраны, для сегодняшних покупателей важны центральные коммуникации, архитектура и инфраструктура поселка, ну и, конечно же, местоположение – обязательно рядом с рекой, озером и лесом.
Для переселения выбирают далеко не все направления. Вне конкуренции по популярности по-прежнему запад – Новорижское шоссе. 32 процента покупателей подыскивают себе дома именно там. Кстати, Новая Рига лидирует и по количеству новых объектов, и по вторичке. Объясняется популярность этого направления транспортной доступностью, красивой природой и хорошей экологией. 13 процентов спроса приходится на долю северных направлений – Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. Но на севере горожане предпочитают селиться только у воды. В последнее время сильно возрос спрос на Киевское и Калужское направления – 21 процент. Юг традиционно в аутсайдерах – лишь 10 процентов спроса приходится на все южные направления.
Загородная жизнь нового формата
Плохая новость для застройщиков и хорошая для потребителей: рынок дорогих коттеджей уже перенасыщен, предложений намного больше, чем людей, способных купить дом стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Спрос на таунхаусы тоже падает. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса – по 150–250 тыс. долларов – и развивать проекты нового формата: загородных апартаментов, компаундов (коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду) и совсем уж новых для нас семейных жилых курортов.
Эконом-класс на природе
Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж «под ключ» небольшой площади (120–200 кв. метров), с небольшими же земельными участками (10–12 соток) и не дороже 200 тыс. долларов. Понятное дело, что такие объекты можно найти только за пределами 30-километрового радиуса вокруг столицы.
Платежеспособные москвичи, желающие обзавестись хорошим загородным домом, готовы пожертвовать близостью к столице только в одном случае: если из пункта «М» (Москва) в пункт «Д» (дача) и обратно добираться будет легко и удобно. Иными словами, если шоссе, по которому предстоит курсировать человеку, не будет слишком загруженным, и на дорогу не придется тратить несколько часов, то и в 70 км от столицы дом найдет своего покупателя. В этом смысле наиболее перспективные направления для развития дальнего коттеджного строительства сегодня – Новорижское и Калужское шоссе, отчасти Дмитровское и Савеловское. Постепенно будет расти привлекательность Киевского направления, где уже возводят хорошую трассу.
Впрочем, транспортная доступность – главный, но не единственный критерий. «Недвижимость за пределами 45 км от МКАД может привлечь только одним – ценой, – считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.– Дальние коттеджи комфортабельные и качественные, с необходимой инфраструктурой, но цена 1 кв. м в них ниже. Они рассчитаны на принципиально другую категорию покупателей – на тех, кто готов платить до 200–250 у.е. за «квадрат». Это добротное, современное жилье, но без супердорогой начинки. Спросом пользуются дома небольшой площади–- до 250 кв. метров».
Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.
«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».
Своя квартира в… загородной гостинице
Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.
Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.
Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.
Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.
Наталья Тимашова Новые известия Статья о недвижимости получена: IRN.RU

Станет ли бесплатным перепрофилирование земли...

Правительство намерено отменить компенсационные платежи за перевод земель из одной категории в другую. Как заявил в среду глава Минэкономразвития Герман Греф, выступая на совещании в Томске по вопросам социально-экономического развития субъектов Сибирского федерального округа, проект соответствующего постановления в настоящее время находится в правительстве. По мнению министра, реализация этой меры облегчит использование земель для жилищного строительства. «Можно будет без всяких затрат переводить земли под жилищное строительство», – сказал г-н Греф. Однако, по словам экспертов, речь идет только о частичном удешевлении процедуры перепрофилирования земли.
Решение об отмене платы при переводе земель из одной категории в другую было принято еще в феврале рабочей группой по вопросам совершенствования регулирования земельных отношений, которая была создана по распоряжению Михаила Фрадкова. В настоящее время при переводе земель из одной категории в другую приобретатель этого участка должен возместить потери, которые в этом случае понесет, к примеру, сельское производство или лесное хозяйство. Согласно действующему законодательству, все эти платежи поступают в местные бюджеты. Как пояснил RBC daily партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский, сумма платежа зависит от площади участка и типа почвы. По его данным, она может колебаться от 1 тысячи до 50-60 тысяч долларов за гектар.
Правительство надеется, что с отменой платы большая часть пригородных земель станет привлекательнее для застройщиков и пустующие земли будут быстрее застраиваться жилыми домами. Только в Московской области, по данным Московской областной думы, в настоящее время пустует более 200 тыс. гектаров земель сельскохозяйственного назначения. К этой площади следует прибавить также земли расформированных воинских частей и госпредприятий, которые также могли бы пойти под застройку. «Рынок земли в окрестностях Москвы очень привлекателен, – соглашается заместитель генерального директора компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. – Предложения со стороны частных лиц и сельхозпредприятий не ограничены – можно подобрать участок на любой вкус».
Однако прежде чем развернуть на пустующих просторах строительство, компании-претенденты должны перевести сельхозземли в категорию земель поселений. Хотя, по идее, застройщики не должны заниматься перепрофилированием земельных участков. Согласно действующему законодательству, назначенные под жилые постройки участки местные власти должны распределять на условиях тендера, предварительно изменив их категорию, если земля изначально имела иное предназначение. Соответственно, местные власти должны брать на себя компенсационные расходы, которые они затем могут заложить в стартовую стоимость участка. Однако, как заявил RBC daily вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, в реальности у муниципалитетов, как правило, нет средств на перепрофилирование земель. «И сложилась такая практика, что местные власти предлагают строительным компаниям самостоятельно приобретать сельхозземли и изменять их категорию», – сообщил г-н Пономарев.
Обещанная Грефом отмена компенсационной выплаты, по мнению экспертов, только частично облегчит жизнь приобретателям непрофильных земель. «Если бы при этом правительство решилось на упрощение самой процедуры изменения категории, то тогда строители получили бы огромное преимущество», – отмечает г-н Пономарев. Все дело в том, что перевод земель из одной категории в другую – дорогой и трудоемкий процесс. Чтобы получить заветное постановление регионального правительства, застройщику приходится пройти через все круги ада российской бюрократии. «Инициатору необходимо получить согласие от 15-20 ведомств и оформить массу документов, – сказал г-н Можаровский. – В итоге процесс согласования затягивается до 9-10 месяцев». Но, как правило, будущие застройщики не занимаются согласованием лично. По словам г-на Можаровского, чаще всего они прибегают к помощи профессиональных компаний, которые занимаются оказанием такого рода услуг и знают, как ускорить получение необходимой документации. Понятно, что вся волокита с изменением земельной категории выливается застройщику в копеечку. Как отметил г-н Можаровский, в зависимости от региона, привлекательности участка и аппетита поставщика услуг оформление документации может стоить от 10 до 80 тысяч долларов за гектар. Так что, как ни крути, но бесплатного перепрофилирования не получается. Остается предположить, что с отменой платежей муниципалитеты начнут организовывать аукционы по продаже земельных участков и в России наконец-то постепенно будут выстраиваться цивилизованные земельные отношения. Людмила Новикова РБК-Недвижимость Статья о недвижимости получена: IRN.RU

Особенности Купли-Продажи земельных участков

Многие из нас хотели бы иметь загородный домик или дачу на собственном земельном участке, чтобы отдохнуть там от городской суеты и подышать свежим воздухом. Можно купить готовый дом с участком, а можно приобрести только земельный участок и затем начать на нем строительство. Некоторые граждане, наоборот, желают продать участок, устав от поездок на дачу или стремясь решить некоторые финансовые проблемы. И те и другие в будущем столкнутся с вопросами, связанными с покупкой или продажей земельного участка. Что необходимо знать покупателю и продавцу? В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер. Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать. Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность? Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране — длительный процесс. Государство, решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними. Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков. Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате. Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание — составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости — земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок. Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Как заключитьдоговоркупли-продажи? Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием. Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее. Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается. Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор. В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации: об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами. Данное правило распространяется также на договор мены. При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок. Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной. Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом. Государственнаярегистрациядоговора Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины. Следует отметить, если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. До внесения изменений в закон регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно. Саглара АДЬЯНОВА, юрист http://www.d-mir.ru/journal/nic/articles/